Arv, gåva och överlåtelse av fastighet

Att ge, ärva eller på annat sätt föra över en fastighet mellan generationer är vanligt — men det finns skatte- och juridiska frågor som är lätta att missa. Här är en översikt över de vanligaste sätten att överlåta en fastighet och vad du bör tänka på.

Skilj mellan gåva, arv och försäljning

Skattemässigt är detta helt olika saker. • Gåva: en ren gåva utan ersättning — gåvomottagaren tar över givarens anskaffningsvärde och betalar bara stämpelskatt/lagfart. • Gåva: mot ersättning — gåva kan också ges mot viss ersättning, det som avgör om det fortfarande anses som gåva är dels ersättningens storlek samt gåvans syfte • Arv: överlåtelse vid dödsfall via bouppteckning eller testamente — arvingen tar över den avlidnes anskaffningsvärde. • Försäljning: överlåtelse mot betalning — kapitalvinst beskattas hos säljaren.

Gåva av fastighet

Upprätta ett skriftligt gåvobrev, undertecknat och bevittnat
Är mottagaren gift och gåvan ska vara enskild egendom — skriv in det tydligt
Mottagaren ansöker om ny lagfart hos Lantmäteriet
Stämpelskatt tas inte ut vid ren gåva (om ingen ersättning betalas), men expeditionsavgift ca 825 kr tillkommer
Kommer ersättning motsvarar 85 % eller mer av taxeringsvärdet räknas det som köp — då tas stämpelskatt (1,5 %) ut och reavinstskatt utlöses för givaren

Arv och bouppteckning

En bouppteckning ska upprättas inom tre månader efter dödsfallet och skickas till Skatteverket
Fastigheten värderas i bouppteckningen — ofta till marknadsvärde
Arvskifte fördelar tillgångarna mellan dödsbodelägarna
Ny lagfart söks efter att arvskifteshandling eller bouppteckning registrerats
Om flera ärver kan man välja att låta en lösa ut övriga eller äga gemensamt

Sambo, make och särkullbarn

Sambos har inte automatisk arvsrätt — vill du att sambon ska ärva krävs testamente. Makar ärver före gemensamma barn, men särkullbarn (barn utanför äktenskapet) har rätt att få ut sin arvslott direkt. Ett testamente kan begränsa detta till laglotten (hälften av arvslotten). Detta blir extra viktigt när en stor tillgång som en fastighet är inblandat.

Att äga fastighet tillsammans

Skriv ett samäganderättsavtal — vem betalar drift, underhåll, försäkring?
Bestäm hur användningen fördelas (veckor, helger, säsonger)
Kom överens om regler för uthyrning och renovering
Vad händer om en delägare vill sälja sin andel? Vem har förköpsrätt?
Överväg bolag eller stiftelse vid många delägare eller stor släkt

Skatt vid framtida försäljning

Den som tagit över fastigheten genom gåva eller arv använder givarens/den avlidnes anskaffningsvärde vid beräkning av kapitalvinst. Om huset köptes för länge sedan kan vinsten bli mycket stor. Räkna på skatten (22 % av 5/6 av vinsten = 18,33 % effektivt) i god tid — och spara alla renoveringskvitton, de får dras av.

Praktiska tips

Ta hjälp av jurist vid gåvobrev, testamente och samäganderättsavtal
Kontakta banken om det finns lån på fastigheten — de måste godkänna övertagandet
Informera försäkringsbolaget om ny ägare
Uppdatera avtal om vatten, avlopp, el och sophämtning
Spara alla handlingar tillsammans med lagfarten

Viktigt

Sverige har varken gåvo- eller arvsskatt, men den som tar över fastigheten ärver också säljarens ingångsvärde för beräkning av framtida kapitalvinstskatt. Vid en gåva mot delvis ersättning kan hela överlåtelsen bli ett köp — då utlöses reavinstskatt direkt. Rådgör alltid med jurist eller bank innan du skriver på handlingar.